WABA文摘

董事长致辞

威尔·恩格尔,董事会主席
韦斯·加利昂
2019 年基石奖获得者

基石俱乐部的成员是建筑行业的一个非常引人注目的精英群体。多年来,他们负责维持伟德国际苹果的一些活动和活动,包括:与主要立法者的特别立法会议、一般会员会议的社交时间、国际建筑商展的招待室、举办圣诞节开放日、新成员方向混合器,在 NAHB 工作人员和官员访问我们当地协会、人类家园和我们的部队之家剪彩活动时为他们举办晚宴。

1979 年,威奇托地区建设者协会的领导层想要向我们协会的创始人和真正受人尊敬的领导人 Si Womer 表示特别敬意。 Cornerstone 奖是为了向 Si 致敬而设立的,颁奖典礼可能是我从那时起作为会员经历过的最难忘的活动。此外,几乎在同一时间,我们决定继续请一小群大公司赞助我们的社交和政治活动是不公平的。显然,现在是我们其他人以更小、更实惠的方式帮助赞助其中一些活动的时候了。虽然最初的奖项旨在成为一次性活动,但这个想法流行了。认识到行业真正“基石”的机会以及额外成员提供服务的财务机会导致基石俱乐部的诞生。

通过他们在伟德国际苹果的地方一级开始积极参与会员资格的所有三个阶段,在州一级参加堪萨斯州建筑工业协会并在国家一级通过他们在全国房屋建筑商协会的委员会工作, 基石奖获得者努力在各个参与层面“有所作为”,以改善整个建筑行业。

今年,由最后三位基石奖获得者 Jim Gearhart、David Gatz 和 Tom Baalmann 组成的基石奖委员会做出决定,我们已经过去了,表彰 Wess Galyon 对我们行业的所有贡献。

在一年一度的基石宴会上,宣布 Wess Galyon 将成为今年的基石奖获得者,并因其在担任 WABA 总裁/首席执行官的三十多年中为协会和行业做出的杰出贡献而获得认可。通过他的领导和指导过程,他在威奇托建立了该国最顶级的建筑商协会之一。对于基石俱乐部的成员来说,他不仅仅是一个带薪的员工,他是一个“建设者”。他不像我们建造房子那样使用 2×4 和钉子,因为他使用联盟和协作将我们聚集在协会中,以取得比我们自己所能取得的更大的成就。

在他的领导下,我们为我们的员工建造了一个新办公室,很明显,我们需要一个新的“家”,而 Wess 是我们的首选建造者。 Wess 带领我们成立了 Home 建筑商关怀基金会,以利用我们的集体努力来帮助我们与之合作的所有慈善事业,例如人类栖息地、山谷的胜利、信仰间部委、威奇托儿童之家、我们的部队之家、许愿和堪萨斯食品银行仅举几例。

Wess has been our voice to the elected officials when it comes to anything that effects our industry politically.在处理我们业务的政治领域时,该协会希望“坐在餐桌旁而不是在菜单上”。在这个舞台上,韦斯曾在多个遴选委员会任职,聘请影响建筑行业的市县工作人员。他负责将威奇托市和塞奇威克县的建筑规范检查部门合并为一个政府机构,即今天的大都市区建筑规范部门。

Wess 在通过我们的网站“ahouseahead.com”将我们的产品(新建的房屋)交付给每个买家的过程中发挥了重要作用。他在建立这个网站时发挥的领导作用让所有成员都有机会在互联网上以独特的方式推销他们新建的房屋。 “Ahouseahead.com”只销售新建的房屋,并通过将所有“新”的东西集中在网络上的一个位置,将它们与互联网上的所有转售房屋区分开来。

作为我们协会的首席执行官,Wess 取得了许多成就,并且自 1986 年以来一直在我们的行业“有所作为”。我们觉得是时候向他的所有贡献表示敬意了。该奖项将在二月份的 Home Show VIP 之夜颁发给 Wess。我们希望你那天晚上和我们一起向他致敬。

祝贺 Wess Galyon 2019 年基石获得者。

总裁致辞

随着我们接近今年年底,并乐观地期待着 2020 年将出现的挑战和机遇,假期即将来临。可以肯定的是,我们希望随着我们继续前进,我们所有人都会变得更好就过去五年每年新建房屋的数量和销售量而言,我们的地区仍然有些平淡但稳定的市场。随着积极的事情发生,例如取消政府法规,尤其是在联邦层面;稳定材料成本;继续接近创纪录的低利率;对整体经济的信心似乎是渐进的,但仍在增长,我们要感谢很多。

鉴于我们对当地市场状况的了解,我认为如果我们协会的所有成员都能访问最近对 NAHB 首席经济学家罗伯特·迪茨(Robert Dietz)进行的采访内容,那将是有益的,他谈到了“增长衰退”和 2020 年的住房问题. 提出的问题和迪茨对这些问题的全部回答如下:

NAHB 经济学家罗伯特·迪茨 (Robert Dietz) 谈论 2020 年的“增长衰退”和住房问题

与全国房屋建筑商协会的首席经济学家进行问答,回答行业韦德游戏平台房地产市场和经济预测的一些紧迫问题。

作者:Mike Beirne,高级编辑 | 2019 年 10 月 22 日

经济周期是哪一局?下一次衰退会是温和的吗?每当房屋建筑商聚在一起并且像罗伯特·迪茨这样的行业经济学家上台时,这些都是不可避免的问题。 

在 2005 年加入 NAHB 之前,Dietz 曾担任国会税收联合委员会的经济学家,目前他领导着 12 位经济学家,对多个住房指标进行住房预测和分析。 

我们向他询问了房屋建筑商目前面临的一些紧迫问题,例如经济走向、抵押贷款利率对销售的影响以及住房政策制定者应注意的供给侧担忧是什么。

问:您目前对美国经济的预测是什么,它是否涉及衰退?

A  我们的预测窗口将持续到 2021 年底,目前我们的预测表上没有出现全面衰退。 

至少两年来,我们有一个相当一致的宏观预测。我们认为 2018 年将是相当强劲的一年,因为平均 GDP 增长率为 3.4% [2017 年]。但它的增长率略低于该增长率,为 2.9%,我们认为这是由于国际贸易的影响。今年我们说它的增长率将放缓至 2.3% 左右,然后我们将在 2020 年和 2021 年进一步放缓,这两年的增长率都在 1% 到 2% 之间。事实上,我们预计 2021 年的增长率为 1.5%。一些经济学家将其称为“增长衰退”。 

在增长衰退中,您可能会偶尔出现疲软的季度。失业率开始上升。它仍然会相当低,但我们认为不会低于 4%,这意味着我们会有一些疲软的就业市场报告。 

问:是什么导致或将导致 GDP 和就业增长放缓? 

A  我们认为一些宏观风险因素将导致放缓。其中一些已经烤到蛋糕里了。例如,2018 年增长相对稳健的原因是因为税收改革和减税,这引发了相当数量的商业投资。 

刺激效应已经结束,所以现在我们有拖累,例如持续的贸易战对制造业和农业部门产生影响,以及这两个部门的疲软对当地房地产市场产生明显影响。 

另一个宏观因素是劳动力市场仍然紧张。这是好消息/坏消息之一。失业率为 3.7%,这太棒了。这有利于出租房屋的需求,也有利于出售房屋的需求。但是,当生产率增长 [GDP] 不够强劲并且工资增长不足以提高劳动力参与率时,建筑行业的工作岗位可能很难填补,这意味着您没有可用的工人池,并且因此,你会减缓创造就业机会。 

问:您提到了影响当地住房市场的贸易政策。为何如此? 

A  由于最近的贸易政策,过去两年农业有所下降。玉米和大豆价格同比下降 50%。出口下降了。所有这些都减少了一些农业地区的住房需求和经济活动。

在制造方面,我们有一些详细的分析。我们做了一个叫做住宅建筑地理指数 [HBGI] 的东西,我们用它来跟踪当地的市场状况。我们不通过地铁这样做,因为有相当多的人这样做。我们所做的是跟踪区域情况。例如,我们发现,如果您将大型地铁郊区与远郊进行比较,那么在去年,远郊区的增长速度更快。

我们的预测窗口将持续到 2021 年底,目前我们的预测表上没有出现全面衰退。 

但我们对该指数所做的另一项削减是着眼于大部分就业可归因于制造业的领域。随着制造业的疲软,我们注意到这些制造业地区的独户建筑也有所下降。

我们发现,去年第二季度,制造领域的独户住宅许可证下降了不到 4%。所以,你有明确的住房弱点,往往依赖于制造业和出口,这是贸易战的结果。

该指数的未来计划是更新所有这些先前的区域差异,并在下个季度推出一个新的。所以,我们现在正在我们自己之间交谈。如果是第三季度,我们会做农业领域吗?大学城或有很多联排别墅的地区?有很多不同的选择;这个想法是每个人都可以想出前 10 名的东西。我们想远离那些。

我喜欢这个区域性的东西,因为它将我们正在谈论的宏观元素与建筑商正在建造的地方联系起来。顺便说一下,当我们观察全国其他地区时,非制造业领域有所下降,但仅下降了一点点,因此近期独栋建筑的很多疲软都集中在制造业领域。 

问:通货膨胀和利率怎么样?你对美联储有什么期望? 

 所以你有贸易冲突,创造就业放缓,然后我们仍然必须密切关注任何通胀压力,即使在当前的周期中没有通胀。因此,美联储在 2018 年将基金利率上调 100 个基点过于激进。只是没有足够的通货膨胀来要求这种政策立场。

美联储的工作是维持最大就业并防止通货膨胀,因此它将保持警惕。这可能意味着,虽然美联储肯定已经进入鸽派姿态——它在 9 月降息,我们认为它会再次降息,之后可能还会降息两次——但它可能会提供比华尔街预期的更少的降息次数.

问:这种复苏始于针对高档豪宅买家的建筑商,而对于建造入门级产品的关注,通常会在过去的复苏中拉开序幕。在经济增长衰退之后,我们会看到高档建筑再次首先复苏吗?

A  不。当我们现在查看库存时,高端市场的增长潜力并不大,这是建筑商最容易建造的。我有保留地说“最简单”,因为没有“容易”的建筑市场。但在定制市场中——我们称之为定制市场——拥有更大、价格更高的房屋,那里有更多的转售库存。该市场份额约占新屋开工量的 20%。我预计该市场将持平。 

我们确实希望看到增长的地方是入门级 [房屋] 市场。它刚刚开始时断时续,并且一直很缓慢。它在入门级别上前进了两步,后退了三步,而且,如果有的话,在去年,它更像是前进了三步,后退了三步。我们在地理指数中看到,入门级市场扩张潜力巨大的地区是那些密度较高、独栋住宅(因此,较小的房屋)或联排别墅建设的地区。 

我们确实希望看到增长的地方是入门级 [房屋] 市场。它才刚刚开始时断时续……

现在,如果您考虑一下联排别墅建设发生的地方,在大型都市区有很好的例子,在那里您在公共交通附近的郊区建造联排别墅。但在很多情况下,这种更高的密度——单户附属、单户分离——发生在近郊。当我们查看地理指数时,我们发现,由于 2018 年底和今年上半年的住房负担能力紧缩,这些大型地铁郊区的放缓幅度最大。 

这是前三步,后三步。许多建筑商进入入门级,但他们在 2019 年初退出。现在利率较低——在建筑商的融资渠道开放的范围内——我认为我们会看到扩张在较低的水平结束循环的这一部分的剩余时间。

因此,在高端市场,增长潜力不大,但相对稳定,部分原因是老年买家中有很大一部分是大额现金或大额首付买家。入门级的增长潜力更大,但波动性也更大。

因此,某些地区可能会更强劲,我们看到这类产品的扩张,而其他地区——因为那些寻求入门级房屋的买家——将对住房负担能力条件的变化更加敏感。我们在 2018 年秋季看到了这一点,当时抵押贷款利率达到了 5%。那个高贷款价值的抵押贷款买家,那个没有大笔付款的潜在首次伟德国际苹果者,他们将对这些类型的利率和首付要求非常敏感。 

Q 抵押贷款利率在 2017 年上升,对于一些伟德国际苹果者来说,可能已经产生了购买的紧迫感。在经济周期的这个时刻,下降/稳定的低抵押贷款利率可能对买家和建筑商的信心产生或不产生什么影响?

A  买家前景相对谨慎。如果你看看消费者信心指标,它们有点偏离高点,但接近 20 年的低点,所以我们处于一个很好的位置,即使它们今年因为2018年底股市下跌和部分政府关闭.

但要记住的另一件事是,对于首次伟德国际苹果者,他们必须有首付才能从低利率中受益。我认为这是一个挑战,因为随着房价和建筑成本的上涨速度继续快于收入增长,越来越多的首次伟德国际苹果者无法满足首付要求。有时,当我们专注于费率时,我们忽略了将潜在需求转化为可以要求的人的能力。 

此外——这在过去四五年里一直是我的事情——我们不能忘记供应方面。大约 75% 的建筑商不是通过华尔街获得融资的高产量国家住宅建筑商。他们是通过银行,尤其是社区银行获得融资的小型区域建筑商。当我们对收购开发建设贷款 [AD&C] 的融资​​条件进行季度调查时,抵押贷款利率在去年秋天上升然后下降。但是,当我们查看 AD&C 贷款的利率,尤其是建筑贷款的利率时,它们去年秋天上升了,并且一直保持不变。例如,规格为 1 到 4 单元的建筑贷款约为 6%。它没有下来。 

我们每年进行一次经济建筑商调查,我们仍然发现三分之二的房屋建筑商表示他们市场上的地块供应量很低或非常低。

因此,如果您没有可用的贷款渠道,则贷款仍然存在一些额外的风险因素。即使由于较低的抵押贷款利率确实有一些增长和潜在需求,它也无法转化为单户住宅许可证的增长,除非建筑商能够获得融资,以便他们可以收购地块、开发土地和建造房屋。所以,我有点担心。 

韦德游戏平台反向收益率曲线的含义有很多讨论。当然,这是股市技术分析的一部分,但收益率曲线倒挂并不是经济衰退的充分条件。它不能保证你得到一个。这通常是即将到来的放缓和某种衰退的迹象,比如在未来两到三年内。

但这是对债券市场信用状况的警告。这些市场告诉你,人们对贷款条件有些担忧。因此,如果您看到收益率曲线倒挂,并随后提供一些有关信贷条件收紧的数据(换句话说,贷款流量开始下降),那么这就是经济衰退的充分条件。

到目前为止,我们还没有看到。 9 月 10 日的消费者信用报告显示消费者信用有所增长。但是,这些 AD&C 贷款利率仍然居高不下的事实是信贷体系的一部分,似乎比以前更紧,这是一个问题。无论是政策制定者、伟德国际苹果者还是其他住房利益相关者,如果他们担心住房负担能力和库存的相对可用性,他们需要在市场的住宅建筑供应方中查看其中的一些变量,即我们“并不会真正实现库存的巨大增长来利用这些较低的利率。

问:潜在的首次伟德国际苹果者无法积累首付是否会让想要扩展到入门级市场的建筑商处于弱势地位?

A  我们从人口统计数据和经济潜力中了解到,住宅建筑商的增长是入门级市场。正是那个首次伟德国际苹果者……现在 30 岁出头的千禧一代想要购买独户住宅。有风险。这就是为什么我说波动性更大的增长潜力,并且根据信贷市场状况,建筑商的融资成本可能会上升。 

在大部分复苏期间,监管成本较高,随着 2018 年的建筑材料成本,我们看到木材价格坐过山车。在某一时刻,价格上涨了 60%,轻松地为典型的单户住宅增加了 8,000 美元。如果您考虑风险……建筑商需要偿还贷方,而他们必须承担这些成本,其中一些成本波动很大。随着增长周期的老化,风险往往会增加,我认为这就是我们在这些债券市场条件下所看到的。进一步放缓的风险越来越大,即使你看一下基本的经济变量,现在情况往往相当健康。 

问:那么,随着消费者信心的增长,这并不一定意味着建筑商的信心会随之而来吗?

A  是的。去年秋天,我们看到建筑商信心指数大幅下降,此后一直在恢复。它继续上升到 65 的水平,这是积极的。在调查的评论中,我们听到建筑商说的是,“我担心自己能否获得熟练劳动力。我担心监管成本 [包括影响费之类的东西],虽然我有潜在买家,但由于价格和负担能力的限制,他们不能都打电话给我申请抵押贷款。”

问:NAHB 对建筑商是否对土地过度杠杆化有何看法?

 这真的取决于建造者的类型和他们建造的地点。有大量的大型地铁市场,但它们位于错误的位置。我们的地理索引 说在年初,郊区是唯一增长的地方。

外郊区、内郊区和核心区的单户住宅许可证正在下降。郊区正在增长,因为这些市场有一些可用的空间。  

如果您与一些分析师交谈,他们可能会说这个都市区的供应量相当大。嗯,这取决于地铁区的位置。其中一些取决于构建器的类型。拥有更深口袋的大型建筑商将更容易获得土地和地块。我们每年进行一次经济建筑商调查,我们仍然发现三分之二的房屋建筑商表示他们市场上的地块供应量很低或非常低。因此,我仍然会在全国范围内将典型建筑商的地块列为稀缺或相对稀缺的——该建筑商是小型或区域型建筑商。

我认为这在很大程度上是因为他们看到了相对积极的市场条件,但很多可能无法达到建筑商将它们纳入其商业模式并且可以提供满足潜在买家预算限制的房屋的价格。努力制定更有效的分区规则,努力应对影响费的增长,努力提高土地开发的速度;所有这些都是真正有助于实现住房负担能力的因素。

问:NAHB 对房价升值的展望是什么?

 一些波动。在过去两年中,我们注意到房价增长一直在放缓。在此之前,房价的上涨速度肯定快于收入增长。在一个健康的市场中,房价应该与收入增长完全一致。当它们增长得更快时,通常是稀缺的迹象。当它们的增长速度超过收入增长时,通常是供过于求的迹象。 

毫无疑问,自从我们度过大萧条以来,由于缺乏房屋建筑,这个市场的特点是供不应求,因此房价的增长速度略快于收入。这个差距已经缩小了一点。 CoreLogic 的首席经济学家 Frank Nothaft 发表了一些有趣的评论,他预计经济会再次加速[到 2020 年 7 月达到 5.4%]。我有点惊讶它是如此强大,因为当弗兰克和我谈论它进入 2017 年,并考虑税收改革会做什么时,我们说我们并不期望税收改革会减少房屋建筑行业,但我们确实认为这将减缓房价增长。 

这个周期实际上是韦德游戏平台放缓。这与多年大衰退类型的环境无关。 

还有其他更引人注目的估计,例如房价下跌 10%。我们不认为我们会得到这样的东西,但我们确实认为房价增长会放缓。它做了。我认为他们(而不是我们)正在考虑的是,较低的利率将带来一些副业需求和房价增长。我们的预测是房价增长继续略快于收入增长。如果我们陷入比增长衰退更严重的情况,两者最终都可能放缓。 

我认为我们可以在当前条件下看到的一件事是让建筑商问:今天更像 1998 年,还是更像 2000 年?在这两种环境中,你都对经济放缓感到担忧:1998 年与金融投资公司对财务问题的担忧有关,但美联储能够缓解这些担忧,增长周期仍在继续; 2000 年,美联储正在缓解对收益率曲线倒挂的担忧,然后我们在 2001 年陷入衰退。

我倾向于更接近于 1998 年而不是 2000 年的想法。当前的周期确实有一些增长潜力,但如果我们进入更像 2000 年的衰退,那会给你一个相当好的模拟这个经济在减速条件方面会是什么样子。这将意味着价格增长放缓和住宅建设放缓。 

这个周期实际上是韦德游戏平台放缓。这与多年大衰退类型的环境无关。每季度都在审查您的战略计划。我再举一个与此相符的例子。尽管自去年秋天以来我们看到家庭生产放缓,但住宅建筑劳动力的规模仍在继续增长。鉴于单户家庭许可证下降,这与您的预期相反。你不会期望住宅建设有很大的增长,但由于我们缺乏熟练的劳动力,人们仍然希望将人才引入他们的公司,所以当增长确实恢复时,他们已经做好了准备。 

我们有多年的建设不足。建筑商对宏观逆风持谨慎态度,但随着千禧一代逐步进入 30 多岁和 40 多岁,他们仍然看到了未来 5 到 10 年的大量人口潜力,并且确实代表了很多潜在的住宅建筑需求,尤其是在单户家庭方面。 

隶属于全国房屋建筑商协会

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